Husk at tage margueritruten Lundevænget

Hvis du skal lave en succesfuld renovering, må du vælge den langsomme rute for at få alle mellemregningerne med, lyder det fsb’s projektchef Helene Freiesleben Bjergelund, som står bag renoveringsstrategien for Lundevænget på Østerbro i København.

Lundevænget er en af Danmarks første stokbebyggelser tegnet af i 1930’erne af landets bedste arkitekter. Idealet var at skabe moderne arbejderboliger i gode materialer med masser af lys og luft. Men som årene er gået, har tidens tand slidt på bebyggelsen, og beboerne døjer med manglende isolering, kolde boliger og utidssvarende indretning. Derfor tog fsb i 2009 initiativ til en helhedsrenovering med støtte fra Landsbyggefonden og Københavns Kommune.

Visionen for renoveringen gav retning

Den overordnede vision for renoveringen af Lundevænget er at bevare bebyggelsens særlige arkitektoniske værdier, styrke fællesskabet og områdets grønne identitet, formuleret i tre hovedsætninger i helhedsplanen for bebyggelsen:

Lundevænget skal udvikles i tråd med bebyggelsens historie. Attraktive fysiske rammer og gode sunde boligliv er rammen. Lundevængets grønne identitet skal bevares.

Visionen har været en rettesnor gennem hele projektet, som har været med til at styre projektet i den rigtige retning.

Visionen i vores renoveringsstrategi har været guld værd. Hver gang vi har været i tvivl om et arkitektonisk valg, har vi spurgt os selv, hvad er bedst i tråd med visionen? Resultatet bliver bedre, når man ved, hvor man skal slække, og hvor man skal stramme op, siger projektchef i fsb Helene Freiesleben Bjergelund.

Landsbyggefondens støtte til projektet var betinget af, at fsb både renoverer og fremtidssikrer bebyggelsen. Og netop ordet fremtidssikring har vist sig at være guld værd i processen, da det har været med til at sætte rammerne for materialevalg og dermed totaløkonomien i projektet,

Københavns Kommune ville have træ-trævinduer med koblede rammer, malet med linolie som de oprindelige vinduer. Det ville kræve, at vinduerne skulle males to gange om året. Vi insisterede på træ/alu vinduer, der kræver betydeligt mindre vedligehold. Her kunne vi bruge nøgleordet fremtidssikring i vores argumentation, siger projektchef i fsb Helene Freiesleben Bjergelund og forsætter:

De driftsmæssige konsekvenser af at skulle male vinduer i 418 lejligheder to gange om året var helt uoverskuelige. Det ville have været ødelæggende for hele afdelingens økonomi, hvis vi skulle bruge træ-træ vinduer, siger hun.

Læs vejledningen

Renoveringsstrategi

En tæt samarbejde mellem rådgiver og
bygherre gav samme fortolkning af strategien

Arkitekt Jesper Møller fra Rambøll har været rådgiver på renoveringen af Lundevænget. Han oplevede, at renoveringsstrategien fungerede som en rød snor gennem hele projektet.

Det er vigtigt at holde kæden stram og huske på, hvad der var den egentlige strategi og vision for projektet

Vi var med til at lave renoveringsstrategien. Det var et godt træk at tage rådgiveren med på råd, da vi så var ret enige med bygherren fsb om fortolkningen af strategien efterfølgende. Så snart man kommer i gang med processen, er der mange ting, der trækker i en anden retning væk fra strategien. Der er forskellige interessenter med forskellige krav. Her er det vigtigt at holde kæden stram og huske på, hvad der var den egentlige strategi og vision for projektet. Omvendt må man heller ikke stirre sig blind på strategien. Der skal være plads til at korrigere den undervejs.

Analyse af bygningens fysiske rammer

Helene Freiesleben Bjergelund har lagt fire år i forarbejdet til den 624 millioner kroners renoveringssag, der bliver afsluttes i 2022. Hun designede sammen med rådgiverne fra Rambøll en renoveringsstrategi, der både kom omkring visionen for renoveringen, bygningens tilstand, afdækkede økonomien i projektet og planlagde organiseringen af renoveringsarbejdet. Allerede i analysen af bygningernes fysiske rammer var der en række overraskelser:

Jo mere vi zoomede ind og dykkede ned i tegningsmaterialet, jo mere så vi, at bygningerne slet ikke var så ens, som vi troede. Der havde været tre tegnestuer inde over projektet i opførelsen i 1933, og det betød, at der var mange små variationer i indretningen og i facadeudtrykket, som vi ikke lige havde regnet med, siger Helene Freiesleben Bjergelund.

De små nuancer betød, at projektet ikke kunne males med den helt store pensel. For de geometriske forhold varierede tilpas meget til, at nogle bygninger fx bedre egnede sig til elevator end andre.

De små nuancer betød, at projektet ikke kunne males med den helt store pensel

Analysen af de fysiske rammer betød, at nogle opgange blev bedømt som velegnede til tilgængelighedsboliger, mens andre ikke kunne bruges. Små variationer ingen var klar over, før tegningerne blev nærstuderet.

Små overraskelser undervejs

Et byggeri fra 1930’erne kan rumme på mange små overraskelser, som først viser sig, når man begynder at bygge. Således fandt fsb to endegavle isoleret med kork. På samme måde viste de oprindelige tegninger flere steder andre løsninger, end hvad der reelt er bygget. Højden på gulvbjælker varierer, vægge der er af koks i stedet for murværk eller oprindelige forrammekøkkener, hvor der mangler gulv nedenunder er bare eksempler på forhold, som er gode at vide på forhånd, men som først bliver opdaget, når arbejdet er gået i gang.

Prøvebolig

Et centralt element i renoveringsstrategien er at udvikle Lundevænget i tråd med bebyggelsens historie. fsb gik derfor tilbage til de gamle tegninger og lavede en prøvebolig med vinduer i det oprindelige design for at teste arkitekturen. Prøveboligen var et værdifuldt værktøj til at vise beboerne, hvordan en opgang kunne komme til at se ud og tage diskussionerne om materialevalg med Københavns Kommune.

Prøveboligen blev også brugt til at teste drift og vedligehold. Driftsfolk fra fsb gennemgik boligerne for at se, om installationerne var placeret hensigtsmæssigt i forhold til at kunne komme til fx at aflæse målere og efterse installationer efterfølgende.

Prøveboligen var et værdifuldt værktøj til at vise beboerne, hvordan en opgang kunne komme til at se ud

Set fra et totaløkonomisk perspektiv er renoveringens økonomi kun en lille del af den efterfølgende driftsøkonomi. Derfor er det vigtigt at træffe de rigtige valg, også set med driftsmæssige briller, siger Helene Freiesleben Bjergelund.

Beboerinddragelse og interessentanalyse

fsb begyndte tidligt at inddrage beboerne i den kommende renovering. Der var gang i en boligsocial indsats i området, som Helene & co. koblede sig på. Det betød, at der blev skabt værdifulde bånd til beboerne, som var med til at formulere visionen for renoveringen. Det har været med til at skabe ejerskab og opbakning til projektet. Derudover har en masse andre interessenter været informeret undervejs.

Vi har brugt meget energi på at informere og få genhusningen til at virke fra dag ét

Beboerne er nøglen til at få projektet til at lykkedes. Rygter og forvirring kan ødelægge ethvert godt projekt. Så vi har brugt meget energi på at informere og få genhusningen til at virke fra dag ét. Jeg udførte en klassisk interessentanalyse og kom frem til, at der var 59 interessenter involveret lige fra Movia til Socialforvaltningen. Vi tilrettelagde informationsmateriale til de forskellige interessentgrupper. Det var et ret stort arbejde, men helt sikkert umagen værd, siger Helene Freiesleben Bjergelund.

Den gamle bygning bød
på flere overraskelser

Økonomiske begrænsninger men god proces

I mange renoveringsprojekter er økonomien med til at lægge en dæmper på drømmene. Sådan har det også været i Lundevænget, hvor der var et ønske om at bygge nye altaner. Men økonomien slog ikke til, så nu er der lagt en designstrategi for fremtidige altaner. Men det er præmissen, at noget bliver skåret fra undervejs. Det rører ikke ved, at det har været en virkelig god renoveringsproces:

Vi skal tage Margueritruten, når vi renoverer

Jeg plejer at sige, at vi skal tage Margueritruten, når vi renoverer. Vi skal forbi alle hjørner og se alle sving for at få det bedste resultat. Det nytter ikke noget at tage motorvejen, for du misser en masse vigtige informationer. Jeg er virkelig stolt af processen og glad for det gode samarbejde, vi har haft med rådgiveren, siger Helene Freiesleben Bjergelund.

Hovedentreprise sikrer viden forbliver i projektet

Renoveringen af Lundevænget er udbudt som hovedentreprise for at sikre, at den samme rådgiver kan være på projektet gennem hele forløbet. Det er en udbudsform, fsb har brugt med succes mange gange. Selve licitationen blev vundet af Enemærke & Petersen, der gik i gang med renoveringen i 2018.

Jeg glæder mig til at komme herud, når projektet er helt færdigt, og beboerne har gjort det til deres eget. Det bliver stort. Det er jo lidt som et lille barn, jeg har puslet og passet gennem de fire år, jeg har været i gang med projektudviklingen, slutter Helene Freiesleben Bjergelund.

Fakta om renoveringen af Lundevænget

I dag består Lundevænget primært af toværelseslejligheder med eller uden kammer på ca. 55 m2.

Renoveringen skal bringe bygningerne op til moderne standarder og sikre et mangfoldigt udbud af lejligheder, så der både er 2-værelseslejligheder, familielejligheder og tilgængelighedslejligheder.

De eksisterende tørrelofter bliver diskret bygget sammen med den eksisterende 2. sals bolig, så der opstår boliger i 2. etager. Tilgængelighedsboliger får elevator og niveaufri adgang.

Renoveringen begyndte i 2018 og varer frem til 2022.

Byggesum: 624 millioner kroner.

Bygherre: fsb

Totalrådgiver: Rambøll

Hovedentreprenør: Enemærke & Petersen