Grøn renoveringsstrategi

Boligafdelingen Korngården har fået en grøn profil takket være en ambitiøs renoveringsstrategi, der satte bæredygtighed højt på dagsordenen.

Boligforeningen Korngården i Ballerup er et alment boligbyggeri fra 1950’erne, der efter en veloverstået renovering kan kalde sig en bæredygtig bebyggelse i klasse A. Den særlige bæredygtige profil blev skrevet ind tidligt i renoveringsstrategien, og det har givet gennemførte grønne løsninger fra kælder til kvist. Som noget helt særligt er det ikke kun bygningens udvendige bæredygtige aspekter, der fokuseres på, men også beboernes bæredygtige adfærd.

Bæredygtighed med i visionen

Oprindeligt var visionen for renoveringen af Korngården at udbedre byggeskader, skabe en mere mangfoldig beboersammensætning og fremtidssikre bebyggelsen. Men totalrådgiveren på projektet ingeniørfirmaet DOMINIA foreslog yderligere et punkt: At renoveringen skulle fremme bæredygtig adfærd i bygningerne.

Ambitionen var at gøre Korngården til et foregangsprojekt, der kunne sætte fokus på bæredygtighed i alle renoveringsprojekter

Da vi begyndte på projektet tilbage i 2012, var der ikke så megen tale om bæredygtighed som i dag. Og slet ikke på renoveringsprojekter. Vi havde en ambition om at gøre Korngården til et foregangsprojekt, der kunne sætte fokus på bæredygtighed i alle renoveringsprojekter, siger partner i DOMINIA Jesper Ring.

Læs mere i vejledningerne

Renoveringsstrategi

Gode råd til renoveringsprocessen

Det bæredygtige fokus ændrede
projektets organisering

Tværfaglig proces

Styregruppen for projektet blev enige om, at bæredygtighed skulle fungere som et prioriteringsværktøj og beslutningsværktøj gennem hele processen. Alle initiativer og beslutninger skulle måles op imod, hvor godt de levede op til den bæredygtige vision, ligeså vel som de traditionelle parametre som pris, tid og kvalitet.

Vi var der alle for at få det bedste projekt

Det særlige fokus på bæredygtighed i renoveringsstrategien fik betydning for organiseringen af projektet. De traditionelle siloer mellem faggrupperne blev brudt ned og erstattet af et tværfagligt samarbejde om at udvikle de bedste bæredygtige løsninger.

Vi indførte en regel om, at det var okay at spille ind på hinandens fagområder. Det betød, at vi kunne drøfte forskellige løsningsmuligheder meget bredere og komme i dybden med en række problemstillinger. Vi skulle ikke være bange for at træde ind på hinandens territorier. Vi var der alle for at få det bedste projekt, siger Jesper Ring.

Komplekst at finde de rigtige løsninger

Det særlige tværfaglige samarbejde mellem bygherre, entreprenør, arkitekt og ingeniør viste sig blandt andet i udvælgelsen af nye facadeløsninger til Korngården. De nye facader skulle trækkes helt ud til udhængets kant og dermed forlænge hver lejlighed med mere end en meter i hver ende. Facaderne skulle fremstilles på fabrik og monteres som færdige kassetter. De præfabrikerede facader blev udbudt som systemleverance, og entreprenøren på denne del blev inviteret med til en række møder for at diskutere løsningen igennem og sikre, at facaderne fik den bæredygtige profil, der matchede projektet.

Vi fik en samlet vurdering af løsningen og kom omkring alle hjørner. Det var en virkelig god proces

Det var en meget kompleks leverance. De præfabrikerede facader skulle spille sammen med hele klimaskærmen og fungere sammen med ventilationssystemet. Dertil kom de bæredygtige perspektiver. Her overvejede vi nøje, hvilken løsning der var den mest bæredygtige ud fra et totaløkonomisk perspektiv. Alle fagligheder bidrog med deres viden i diskussionerne, så vi fik en samlet vurdering af løsningen og kom omkring alle hjørner. Det var en virkelig god proces, siger Jesper Ring.

Grønne løsninger inde og ude

De mange fordele og ulemper ved forskellige systemer og materialer blev diskuteret igennem og en mock up blev stillet op, så alle kunne se facadeløsningen i 1:1. Derudover blev alle tekniske installationer skiftet ud med komponenter, der bruger mindre energi. Facaderne blev isolerede, vinduerne skiftet og solceller installeret på et af tagene. Solcellerne skulle sørge for strøm til alle de mekaniske ventilationsanlæg i de godt 240 lejligheder.

Infoskærme skal skabe bæredygtig adfærd

Indenfor blev der også lagt energi i at få brugerne til at følge op på bebyggelsens bæredygtige profil med en tilsvarende bæredygtig adfærd. Adskillige forskningsprojekter har nemlig vist, at brugerne ikke altid ved, hvordan de skal bruge moderne bygninger mest optimalt. Center for Indeklima og Energi ved DTU Byg fik støtte fra Grundejernes Investeringsfond og ELFORSK til et forskningsprojekt, hvor der blev installeret brugerskærme i hver lejlighed. Formålet var at følge beboernes adfærd og se, hvordan infoskærmene påvirker deres forbrug.

Rigtig mange har engageret sig i kampen for at få deres energiforbrug ned

Skærmene er nu installeret i alle lejligheder. På skærmene kan beboerne følge med i deres varme- og elforbrug og få gode råd til, hvordan de skærer ned på deres forbrug. Skærmene gør det muligt for ejendomsadministrationen at skrive direkte til beboerne og kan på længere sigt fungere som infoskærme med tog- og bustider, ligesom de vil kunne håndtere dørtelefoner.

Infoskærmene ansporer beboerne til at holde deres forbrug nede. På skærmen kan de følge med i, hvordan de ligger i forhold til deres naboer. Samtidig måler skærmene fugtforholdene, så ejendomsadministrationen kan sætte ind, hvis fugtniveauet når til et niveau, hvor det kan give skader på bygningen. Beboerne har taget rigtig godt imod initiativet. Rigtig mange har engageret sig i kampen for at få deres energiforbrug ned. Det er virkelig positivt, siger Jesper Ring.

På samme måde er hver lejlighed udstyret med en grøn kontakt, der fungerer ligesom et nøglekort på et hotel. Når du slukker for kontakten, bliver alt standby-udstyr slukket.

Entreprisen blev delt op i to – et udbud med
bygninger og et med energivisualiseringer

Godt samarbejde

Entreprisen har været delt op i to – et udbud med bygningerne og et med energivisualiseringerne. Bygningsdelen blev udbudt som en hovedentreprise, hvor der blev lagt vægt på, at entreprenøren i kontraktfasen skulle medvirke i en projektoptimering sammen med rådgiveren. Generelt har der været fokus på at skabe et så godt samarbejdsklima som muligt med mere end 50 workshops og byggeudvalgsmøder i perioden fra 2012 til efterår 2018, hvor sidste lejlighed stod klar.

Vi har lagt meget arbejde i at få en god dialog og finde de mest optimale løsninger

Vi har lagt meget arbejde i at få en god dialog og finde de mest optimale løsninger. Det har været en god og frugtbar proces, der helt sikkert har givet et bedre projekt for beboerne, slutter Jesper Ring.

Arkitekten: Bæredygtighedstrekanten var vores rettesnor

Renoveringen af Korngården er ikke blevet certificeret efter DGNB standarden, men rådgiverne havde DGNB brillerne på fra første dag. DGNB er kendt for en bred helhedsbetragtning, hvor både miljø, økonomi og sociale forhold tæller med, når et byggeri skal have en score for bæredygtighed. Derfor blev beslutningerne på renoveringen af Korngården vurderet ud fra alle tre forhold:

Bæredygtighedstrekanten var en ramme, vi vurderede alle vores tiltag op imod. For os var der ingen tvivl om, at de bedste løsninger havde elementer fra alle tre dele i sig: det sociale, det miljømæssige og det økonomiske. Bygninger skal ikke kun være grønne i miljømæssig forstand, men også være af en høj kvalitet, så folk trives i deres boliger, siger partner i Domus Arkitekter Jesper Ingemann Mogensen.

Bæredygtighed som ledetråd

Styregruppen vurderede materialer og løsninger i forhold til bæredygtighedstrekanten og valgte til og fra i forhold til deres score. Således blev tegl hurtigt identificeret som et materiale, der ville give bebyggelsen en flot æstetisk karakter og dermed score højt på den sociale vinkel, mens det FSC certificerede træ gav en god miljømæssig værdi. Bæredygtighedstilgangen gik også igen i valget af facadeelementer:

Der var store problemer med skimmelsvamp i Korngården, som vi ville løse med efterisolering og et ventilationssystem. En traditionel løsning ville være at føre ventilationskanaler ind i hvert enkelt værelse.

Takket være den bæredygtige renoveringsstrategi kunne vi allerede tidligt i processen tale om, hvordan vi kunne udbedre byggeskaderne

Vi havde en tværfaglig udviklingsproces, hvor vi kom frem til, at vi kunne føre ventilationen ind gennem de nye præfabrikerede facadeelementer. Takket være den bæredygtige renoveringsstrategi kunne vi allerede tidligt i processen tale om, hvordan vi kunne udbedre byggeskaderne og samtidig fremtidssikre bebyggelsen med en karnapløsning, der gav beboerne bedre dagslys og uderum end tidligere, siger Jesper Ingemann Mogensen.

Tværfaglige diskussioner på højt niveau

Domus Arkitekter og DOMINIA har flere rådgivere, der er uddannet i DGNB certificeringen. Det har været et stort plus i renoveringen af Korngården, da alle tværfaglige diskussioner kunne tages på et højt niveau.

Både DOMINIA og Domus har været med til at udvikle det danske DGNB-system indenfor boliger. Derfor vidste vi, hvad vi skulle gribe fat i for at få en bebyggelse, der scorede højt på alle tre parametre. Det er lykkedes os at reducere energiforbruget betydeligt, ligesom vi har skabt en bebyggelse, der hænger meget bedre sammen socialt. Vi har fjernet nogle lejligheder og brugt pladsen til porte, der skaber bedre forbindelser mellem de enkelte bebyggelser. På den måde får bebyggelsen mere liv og social sammenhængskraft, siger Jesper Ingemann Mogensen.

På renoveringen af Korngården har der været lagt mange kræfter i at få det bedste samarbejde op at stå mellem bygherre, rådgiver og entreprenør. Således blev entreprenøren betalt for at være med i en projektoptimeringsfase, mens parterne ventede på, at skema B blev godkendt og den endelige kontrakt kunne underskrives. Det gode samarbejde har skabt et bedre projekt og i sidste ende banet vejen for flere bæredygtige løsninger, mener Jesper Ingemann Mogensen.

Jeg er helt overbevist om, at beboerne har fået en bebyggelse i en højere byggeteknisk kvalitet på grund af det tidlige samarbejde. Du får mere for pengene ved en tidlig projektdialog, og entreprenøren får en bedre gevinst. Jo flere problemer og dilemmaer vi har taget stilling til på forhånd, jo færre akutte ting skal vi løse ude på byggepladsen. Samtidig bliver det muligt at tænke bæredygtigheden ind fra start og nå hele vejen rundt om problemstillingerne. Det har været et virkelig godt projekt på alle leder og kanter, slutter Jesper Ingemann Mogensen.

Fakta om renoveringen af Korngården

Renoveringen af den almene boligafdeling Korngården vil gennemgribende modernisere bebyggelsen og dens 248 etageboliger, fordelt på fire blokke. Nye, højisolerede facader skal eliminere et udbredt problem med skimmelsvampe og bidrage til en bedre energiøkonomi. Beboerne vil få nye køkkener og baderum, og boligernes tekniske installationer renoveres eller fornyes. Det samlede budget er 285 mio. kr.

Renoveringen udføres fra primo 2015 til primo 2017. Beboerne genhuses opgangsvis mens renoveringen pågår.

Bygherre: Ballerup Almennyttige Boligselskab ved DAB.

Totalrådgiver: Dominia med Domus som arkitekter.

Hovedentreprenør: Enemærke & Petersen.

Billeder: Domus Arkitekter