Da ELINDCOs aftale med bygherren DTU gik fra betinget i perioden med projektudvikling til ubetinget, gik der kun få dage, før totalentreprenøren havde skrevet under på over 20 kontrakter med underentreprenører. På et almindeligt projekt sker dette først meget senere.
“Vi var klar, da startskuddet lød, og kunne indløse gevinsten af den investering og det arbejde, vi havde lagt i projektet tidligere,” siger projektchef i ELINDCO Daniel B. Jørgensen.
Projektet er DTU Space, bygning 330 i Lyngby. En laboratorie- og kontorbygning i fem etager, hvor ca. 30 pct. af arealet er specialrum, heriblandt renrum i klasse ISO 7 og 8. Kompleksiteten var en væsentlig grund til, at DTU valgte en anden vej end det traditionelle udbud.
Bygherren udbød opgaven som konkurrencepræget dialog på et idéoplæg, ikke et færdigt projekt. ELINDCO vandt projektet sammen med totalrådgiver Artelia og underrådgiver CCO Arkitekter og udviklede projektet sammen med bygherren i en fælles projektudviklingsfase, før den endelige entreprisekontrakt blev underskrevet. Aftalen om udførelsen var betinget af, at parterne kunne få projektet til at hænge sammen inden for aftalt tid, kvalitet og en fast target-pris.
Vi har tidligere beskrevet forløbet i en case om projektudviklingsfasen på DTU Space. Du kan læse casen her.
Da udbuddet var vundet, tog ELINDCO otte fag med ind i udviklingen af projektet: BMS, ventilation, rumautomatik, el, luftarter, renrum, elevator og trælast.
Ikke entreprisesummen, der afgør det
“Det er ikke nødvendigvis størrelsen på entreprisen, der afgør, hvem det giver værdi at have med tidligt i projektet. Vi kiggede på, hvem der har de største grænseflader mod hinanden, og hvor det giver mest værdi for rådgiverne at få input,” siger Daniel B. Jørgensen.
Og valget handler ikke kun om fag, understreger han.
“Det er ikke nok at sige, at ventilation skal med. Spørgsmålet er, hvilken person der kommer, og hvad vedkommende kan bidrage med.”
ELINDCO valgte selv underentreprenørerne og vægtede andet end prisen. På trælast blev tre leverandører bedt om enhedspriser, men også cv’er på nøglepersoner og deres tilgang til samarbejde og bæredygtighed. ELINDCO kopierede den samme ”udbudsproces og tildelingskriterier” som DTU havde anvendt over for ELINDCO og totalrådgiverteamet.
“De synes, det har været fedt at være med på den måde. Der lå selvfølgelig en gulerod i, at de fik en ordre. Men det var også det at blive valgt på noget andet end pris, de var glade for,” udtaler Daniel B. Jørgensen.
Alle kom med videre
Underentreprenørerne indgik betingede aftaler med ELINDCO og fik betalt deres timer i udviklingsfasen, på samme vilkår som en rådgiver. Det var nyt for flere af dem, fortæller Daniel B. Jørgensen.
“Mange var positivt overraskede over, at vi valgte at betale for det arbejde, de leverede i samarbejdsfasen. Det havde de ikke prøvet før.”
Underentreprenørerne var valgt på økonomi, organisation og det, de kunne bidrage med i forhold til særligt samarbejde. Men et projekt i udvikling flytter sig. Hvor grundlaget havde ændret sig betydeligt siden udvælgelsen, kontrollerede ELINDCO priserne. DTU har kontraktuelt samme mulighed over for ELINDCO.
Betalingen betød, at det kunne ske på ordentlige vilkår, forklarer Daniel B. Jørgensen.
“Så har vi ikke dårlig samvittighed over at sige, at prisen ikke længere er konkurrencedygtig, når projektet har udviklet sig. Vi er glade for det arbejde, I har lavet, og det har vi betalt for. Men man indgår jo aftalen, fordi begge parter har til hensigt at komme i mål med den.”
Det lykkedes. Samtlige underentreprenører, som ELINDCO havde inddraget i udviklingen af projektet, kom videre i udførelsen.
Underentreprenøren genkender billedet
En af underentreprenørerne er Linde Gas, som leverer gasinstallationerne til laboratorierne, heriblandt flydende nitrogen. Det er en lille entreprise, men med viden som ingen andre på projektet havde.
“Når det begynder at blive flydende gas, er der ikke rigtig nogen uden for gasbranchen, der ved noget om det,” fortæller Project Manager Denmark René Køhrsen. ”Normalt kommer alle spørgsmålene om, hvordan det her skal se ud, når vi har underskrevet kontrakten og er begyndt at grave et hul i jorden. Men på dette projekt havde vi fået det klaret, så der er mere ro på”.
At komme tidligt med er ikke i sig selv usædvanligt for Linde Gas. Men spørgsmålet om honoreringen er en anden sag.
“Det er ikke normalt, at vi bliver honoreret for det arbejde, vi laver til at starte med. Vi har prøvet at bruge rigtig meget tid, komme helt frem til målstregen og så få et ’tak for denne gang’,” udtaler Key Account Manager Peter Behrens.
Betalingen var dog ikke det, der afgjorde deres ja til at bidrage.
“Vi kan komme med mere værdiskabende løsninger på det tidspunkt,” siger Peter Behrens.
Til gengæld betyder betalingen noget for, hvordan samarbejdet forløber.
“Vi sendte en timeopgørelse, og den har ikke været til diskussion overhovedet. Men begynder man at få den snak om, hvorvidt det kan passe, man har brugt så mange timer, så afskærer man sig også fra den endelige kontrakt. Opfører man sig ordentligt, er der en stor chance for, at man får opgaven i sidste ende,” siger René Køhrsen.
Det kan også være for tidligt
Linde Gas var med to gange. Første gang i 2023, hos et konkurrerende totalentreprenørhold, som ikke vandt opgaven. Den gang var det for tidligt, mener Peter Behrens. De sad til møder om fundamenter, hvor de ikke havde noget at bidrage med.
“Man skal lige se på, hvor man egentlig kan bidrage,” siger han.
Gasrørene er typisk 12 millimeter i diameter, så der skal nok blive plads til dem, forklarer René Køhrsen.
Anden gang lå husets form fast, og det var afklaret, hvilke gasser der skulle ind. Da gav det mening at underentreprenøren sad med.
ELINDCO nåede frem til noget tilsvarende med et andet fag. Alle teknikfag kom med i udviklingsfasen undtagen VVS. Det var ikke, fordi ELINDCO ikke ville have dem med. Men projektet var ikke modent nok til, at VVS-entreprenørerne kunne gennemskue, hvad de skulle bygge, og priserne lå langt fra det, projektet endte med at koste.
“Hvis vi havde slået til på de priser, hang økonomien ikke sammen. Man kan ikke indgå et samarbejde, hvis man ikke tror på, at man kan komme i mål med det. Der måtte vi slå koldt vand i blodet,” siger Daniel B. Jørgensen.
ELINDCO projekterede færdigt først og fandt derefter en samarbejdspartner på VVS.
Ligeledes blev apteringsfagene — gulv og maler — bevidst udbudt på normal vis senere.
Et halvt år inde
Byggeriet har nu været i gang omkring et halvt år. Ifølge Daniel B. Jørgensen følger det tidsplanen og ligger en anelse foran. Han oplever færre tekniske forespørgsler, færre ændringer og færre nye underentreprenører, der skal køres ind undervejs.
Han mener alligevel, at de kunne have fået mere ud af det.
“Der er stadig ting, hvor vi spørger os selv, hvorfor vi ikke fik afklaret det noget før.”
Hans råd til andre er at lægge en procesplan og booke møderne fra dag ét.
“Ellers går der bare almindelig projektering i det, og så får man ikke de input, man var ude efter.”
Adspurgt om ELINDCO vil gå ind i et projekt på samme måde igen, svarer Daniel B. Jørgensen:
“Ja. Jeg er faktisk i gang med det lige nu”.
Om vejledningen
Værdibygs vejledning “Projektudvikling med tidlig entreprenørinddragelse” er ved at blive opdateret med inddragelse af underentreprenører og leverandører som nye emner. Den opdaterede vejledning udkommer til november. Projektet er støttet af den filantropiske forening Realdania.
